היוון של חברה הוא המדד העיקרי לביצועיה. אנציקלופדיה גדולה של נפט וגז

שיעור ההיוון יש חשיבות רבהבעת תכנון פעילויות פיננסיות או השקעות. יחד עם זאת, ברוסיה לא תמיד ניתן לקבוע את שיעור ההיוון בדיוק אמין. זאת בשל העובדה שמידע משווקים שונים אינו שלם. בנוסף, לרוב זה לא לגמרי נכון. מהו שיעור ההיוון?

מהו שיעור ההיוון?

אינדיקטור זה מייצג את היחס בין ערך הנכס לבין ההכנסה שהוא יכול לייצר במהלך השנה. שיעור ההיוון מאפשר למשקיע להעריך את סיכויי ההשקעה כֶּסֶףלתוך נכס כזה או אחר. ישנם מספר סוגים של אינדיקטורים כאלה. על ידי ניתוח כל אחד מהם, אתה יכול להבין טוב יותר מאפייניםשיעורי היוון.

מאפייני המחוון

לדוגמה, שיעור ההיוון חסר הסיכון מספק את כיוון ההשקעות באותם נכסים שלפחות מובטחת להם תשואה על ההשקעה. ככל הידוע לנו, השקעה נטולת סיכון כמעט אינה קיימת. במקרה זה, אנו מתכוונים להשקעות שההסתברות לתאונות לא נעימות בגינן מצטמצמת לאפס.

דוגמה להשקעות כאלה היא השקעה, שהערבה לה היא המדינה או בנק אמין משוויץ. יחד עם זאת, סיכוני שוק קשורים קשר בל יינתק עם מכשירים פיננסיים כגון מניות, אג"ח וניירות ערך אחרים. ההכנסה מהשקעות כאלה תלויה ישירות בהצלחת החברה המנפיקה אותן.

המשקיעים הם הראשונים להרגיש את הרווחיות הנמוכה של עסק להשקיע את כספם בניירות ערך. אך לא רק מימון מסוג זה מלווה בסיכונים. לדוגמה, נדל"ן הוא מסורתי ואחד מהטובים ביותר דרכים אמינותהשקעה. עם זאת, נכס זה חשוף גם לסיכונים כמו נזילות נמוכה, בלאי במהלך הפעילות וכן לשינויים בחקיקה, לרבות חקיקת המס.

שיטות לחישוב שיעורי היוון

מהן שיטות החישוב לשיעור ההיוון? יש כמה מהם:

• בנייה מצטברת;
• השקעות קשורות;
• שיטת סחיטה בשוק;
• שיטת אינווד ואחרות.

בפועל, השיטה הנפוצה ביותר היא שיטת הבנייה המצטברת. מהם המרכיבים של תעריף מכסה? שיטה זו משתמשת בעקרון של סיכום הריבית חסרת הסיכון, פרמיית סיכון השוק ופרמיית הסיכון הכרוכה בהשקעה בנכס מסוים. מה זה אומר? במילים אחרות, כדי לחזות את הרווח הסביר, יש צורך לקחת בחשבון אינדיקטורים כמו שיעור חסר סיכון, הרמה הכוללת של סיכוני השוק ומידת הסיכון ביחס לנכס מסוים.

שיעור היוון מקרקעין

בתהליך ניתוח ההחזר הסביר על השקעה בנדל"ן, משקיעים מחשבים את הרווח שהם יכולים לקבל במהלך הפעלתו. שיטה זו מאפשרת לחזות את השפעת ההשקעות ולהשוות את עלות רכישת החפץ עם התמורה.

שיעור ההיוון למקרקעין מחושב באמצעות נוסחה הנגזרת מהמשוואה הבאה:

V = I/R, כאשר:

• V הוא שווי נכס המקרקעין;
• I הוא הרווחיות המשוערת מהפעלת המתקן;
• R הוא שיעור היוון הנדל"ן.

בהתאם, שיעור ההיוון: R = I/V.

יש לציין כי שיעור היוון ההכנסה נקרא לעיתים גם יחס היוון, שיעור היוון או מכפיל שכר דירה נטו. מונחים אלה הם מילים נרדפות. החישוב של אינדיקטור זה הוא די יעיל ואובייקטיבי. זאת בשל העלות הקבועה של הנדל"ן, אשר נקבעת על ידי השוק וניתן למצוא אותה ממקורות פתוחים. בנוסף, מחיר השכירות של הנדל"ן מוסדר גם על ידי השוק, מה שמקל על המשימה.

עקרונות לחישוב שיעורי היוון מקרקעין

יש להדגיש כי בעת חישוב הרווחיות של חפץ יש להפחית הוצאות חובה מסכום הפדיון הכולל. אלו כוללים:

• תשלום עבור חשמל;
• תשלום עבור אבטחת האתר;
• שכר עובדים שונים;
• עלויות אחרות הקשורות לתהליך הפעלת הנדל"ן.

בנוסף, מפרמטר I יש להפחית רווח אובדן עקב השכרה של לא כל 100% משטח הבניין. כמו כן, הוצאות המפחיתות את הרווחיות הכוללת כוללות מיסים, ריבית על הלוואות ועלויות קבועות אחרות. ורק בניכוי כל העלויות נקבל הכנסה תפעולית נטו, המשמשת בנוסחה לחישוב שיעור היוון מקרקעין.

לאחר שקיבלנו את כל הנתונים הדרושים, נוכל לחשב את המחוון הנדרש באמצעות הנוסחה שכבר ניתנה. בואו נסתכל על דוגמה. נניח שהכספים מושקעים בסוג של נדל"ן כמו מחסנים. עלות האובייקט היא 50 מיליון רובל. לאחר ניכוי כל העלויות, המשקיע קובע שהרווח התפעולי הנקי יהיה 13 מיליון רובל בשנה. כדי לקבוע את שיעור ההיוון לנדל"ן, עליך להשתמש בנוסחה: 13 מיליון / 50 מיליון = 0.26. שווי זה מראה שבכל שנה משקיע יקבל 26% מהשקעתו מהשכרת שטחי מחסן.

בחירת נכס עם שיעור ההיוון הגבוה ביותר

בבחירת נכס נדל"ן להשקעה יש להעדיף את אלו בעלי שיעור ההיוון הגבוה ביותר. בנוסף, יש לציין כי ללא התחשבות במקדם שכזה, לא ניתן לחזות את יעילות ההשקעות ולהעריך את הנכס לפני רכישתו. כמו כן, נדרש לבצע ניתוח שוק ולנטר מדדים כלכליים חשובים בהתבסס על נתונים זמינים על השקעות נדל"ן.

בתהליך המעקב המלא יש לסכם את המידע שהתקבל. במקביל, יש צורך להעריך פלחים שונים של שוק הנדל"ן. בהמשך, מידע זה ישמש כמדריך ויאפשר הערכה נכונה של החפץ. בנוסף, היא מאפשרת לבצע ניתוח השוואתי איכותי של אינדיקטורים מחושבים ונתונים ממוצעים קיימים לשוק.

שיטת השקעה מקושרת

לעתים קרובות, שילוב של הון עצמי והון שאול משמש לרכישת נדל"ן. לכן, כדי לחשב נכון את שיעור ההיוון, יש צורך לקחת בחשבון את שני מקורות ההשקעה. כיצד לחשב את המחוון? כדי לקבוע את יחס ההיוון במקרה זה, נעשה שימוש בשיטת ההשקעה הישירה, או כפי שהיא מכונה גם טכניקת קבוצת ההשקעה. במקרה זה, נוסחת שיעור ההיוון עבור קרנות הלוואות היא כדלקמן:

Рм = DO/IR, כאשר:

• Рм - יחס היוון של כספים שאולים, או קבוע משכנתא;
• DO - תשלומים שנתיים על כספים שאולים;
• IR - סכום קרן הלוואת משכנתא.

במקרה זה, שיעור ההיוון עבור כספים עצמיים מחושב באמצעות הנוסחה הבאה:

Re = DP/K, כאשר:

• Re הוא שיעור התשואה על ההון העצמי;
• DP - תזרים מזומנים לשנה לפני תשלום כל המסים;
• K הוא כמות ההון העצמי.

שיעור ההיוון הכולל בעת שימוש בשיטת ההשקעה הישירה נקבע באמצעות החישוב ממוצע משוקללשני האינדיקטורים הראשונים: P = M x Pm + (1 - M) x Re, כאשר M הוא החלק של הכספים השאולים בעלות הכוללת של האובייקט.

שיטת סחיטה בשוק

שיטה זו כרוכה בשימוש בחישוב שיעור ההיוון של הרווח התפעולי הנקי מפעילות חברה דומה או מנכסי המקרקעין שלה וכן עלות מכירת נכסיה. כדי לקבוע את יחס ההיוון בשיטת סחיטה בשוק, יש צורך לחלק את הרווח התפעולי נטו בעלות של חפץ או חברה דומים.

מה זה אומר? במילים אחרות, לקביעת שיעור ההיוון של החברה המדוברת, נעשה שימוש במדדים של נוסחת יחס ההיוון הבסיסית, אך למפעל דומה אחר התופס אותו פלח שוק ובגודלו דומה. מאפיין אופייני לשיטת חישוב זו הוא היעדר התחשבנות ברווח על ההשקעה והחזר על ההשקעה.

לטכניקה זו יש גם יתרונות וגם חסרונות ברורים. מאפיינים חיוביים כוללים את הפשטות היחסית של קביעת יחס ההיוון. להימור המחושב בצורה זו יש גם חסרונות. לדוגמא, החסרונות כוללים היעדר נתונים נחוצים לגבי הרווח התפעולי נטו ועלות המכירות של החברה, הנלקחים כבסיס לניתוח. לכן, לא תמיד ניתן לבחור דוגמאות נכונות ומתאימות.

שיטת אינווד

שיטה זו משמשת במקרים בהם על פי התחזית, לאורך כל מחזור ההשקעה ההכנסות מהשקעות יהיו בסדר גודל שווה. במקרה זה, חלק מההכנסה מייצג תמורה מהשקעות, והשני הוא החזר ההון המושקע. סכום החזר ההון מושקע מחדש. זה לוקח בחשבון את יחס ההחזר על ההשקעה. ניתן לקבוע את שיעור ההיוון אם מתקבלות הכנסות שוות על ידי קבלת סכום שיעור התשואה על ההשקעות ומקדם קרן התשואה עבור אותו אחוז.

שימוש באותיות רישיות- מונח כלכלי המשמש במשמעויות הבאות:

1. גידול בהיקף הכספים העצמיים של החברה כתוצאה מהפיכת דיבידנדים, ערך עודף, רווח כולו או חלקו לחפצי ייצור נוספים (ציוד, אמצעים וחפצי עבודה, כוח אדם) או להון נוסף. במקרה זה, מהות ההיוון היא המרת הכנסה עתידית להון. כספים מוונים ממלאים את קרן הצבירה הקפיטליסטית.

2. ניתוח שווי החברה או רכושה, כאשר הפרמטרים להערכה הם:

היקף ההון החוזר והקבוע;

שווי השוק של ניירות ערך שהונפקו על ידי החברה (מניות ואיגרות חוב);

סכום הרווח המתקבל בכל שנה.

במגזר הבנקאי, ההיוון מורכב מהנפקת מניות, הגדלת ההון התפעולי באמצעות הוספת ריבית תשואה ופעולות נוספות להגדלת בסיס ההון.

בהתאם לפעילויות המבוצעות, מבחינים בין היוון הכנסה (הערכת שווי חברות) לבין היוון שוק (מניות) של החברה (הערכת שווי ניירות ערך).

שיעורי היוון -קבוצת פרמטרים המאפיינים את פעילות המיזם ואת היכולת להשתמש נכון במה שזמין. פרמטרים כאלה עשויים לכלול את המקדמים הבאים - יציבות פיננסית, אוטונומיה פיננסית, סיכון פיננסי, יכולת תמרון של הון הון.

שיעור היוון- פרמטר המייצג את היחס בין ההון הנלווה של החברה לסך ההיוון שלה. מטרת יחס ההיוון היא להציג עד כמה נעשה שימוש בהכנסה האישית. שם בינלאומייחסי היוון – "יחסי היוון".

שיעור היוון- אינדיקטור המחושב על ידי אנליסטים פיננסיים כדי להעריך את אטרקטיביות ההשקעה של מיזם. החישוב נעשה על ידי חלוקת סך ההתחייבויות של המיזם בהיוון הכולל שלו. ככל שהתוצאה נמוכה יותר, כך רמת הקיימות של הארגון גבוהה יותר. IN במקרה הזההוא השווי הכולל של החברה, שנוצר משני אינדיקטורים - מחיר השוק הישיר של נכסים ומשאבים בלתי מוחשיים אחרים.

שיעור היוון (לנדל"ן)– פרמטר המראה את המתאם בין מחיר השוק של נכס לבין סכום הרווח הכולל שנוצר במהלך הפעלת הבניין (לדוגמה, השכרת מקום).

המהות והתכונות של יחסי היוון

לפי המבנה שלהם, יחסי היוון נכללים בקבוצה הראשית, המאפיינת את יציבות החברה כולה ואת יכולת הפירעון שלה ב. טווח ארוך. ככלל, יחסי היוון נמצאים באותה קבוצה עם פרמטרים חשובים נוספים, למשל, יחסי מינוף פיננסיים. זה כולל גם פרמטרים המאפיינים את היחס בין הכספים העצמיים והלווים של החברה.

במהותו, יחס ההיוון מסייע לקבוע עד כמה הנהלת החברה מנהלת את ההון בצורה יעילה ואפקטיבית. כמו כן, לפי פרמטר זה ניתן לשפוט את התלות של הארגון בהון שאול. במהותו, יחס ההיוון הוא פרמטר המאפיין את קיימות המיזם בתנאי השוק הנוכחיים.

הערך המספרי של המקדם מנותח באופן הבא :

1. אם שיעור ההיוון יורד עם הזמן, אז ניתן להסיק את המסקנות הבאות:

ההנהלה הצליחה להרוויח יותר רווח נקי לאורך זמן;
- החברה מצליחה לממן את הפעילות השוטפת מכספים אישיים;
- האטרקטיביות להשקעה של האובייקט עולה.

2. אם שיעור ההיוון גדל עם הזמן, אז זה אומר את הדברים הבאים:

החברה הפכה להיות תלויה יותר בכספים שאווים במהלך פעילותה;
- הסיכון גדל פעילות יזמית. בכל עת, החברה עלולה לא לעמוד בהתחייבויות לטווח קצר ולהכריז על עצמה כפושטת רגל;
- אטרקטיביות ההשקעה יורדת. הסבירות למשוך לכך כספי אשראי קרובה לאפס.

יחס היוון הוא עוזר אמיתי למספר משתתפים בשוק :

- משקיעיםשמתכננים להשקיע את כספיהם במפעל מסוים. ככל שפרמטר ההיוון של חברה גבוה יותר, כך גדלים הסיכויים למשקיע פוטנציאלי, והסבירות שהוא ישקיע בו את כספיו גבוהה יותר. מצד שני, יחס גבוה מדי הוא גם רע, כי הרווחיות של החברה יורדת, וכתוצאה מכך, מספר המשקיעים יורד;

- נושים. כאן המצב הוא הפוך. ככל שיחס ההיוון נמוך יותר, כך יציבות החברה גדולה יותר ובטוח יותר להלוות לארגון כזה. בפועל, בעת הנפקת הלוואה מסחרית, רוב הבנקים מעריכים יחס זה. הפרמטר שלה הוא אחד הקריטריונים בקבלת החלטה על מתן הלוואה;

אנליסטים פיננסיים של החברה. ניתוח יחס ההיוון מתבצע גם על ידי עובדי החברה על מנת לקבוע את התלות האמיתית של המיזם בכספים לווים ולפתח מנגנון להגדלה נוספת של פרמטר זה.

ליחס היוון יש הרבה מילים נרדפות שנמצאות בספרות פיננסית מודרנית. פרמטר זה נקרא מקדמי המינוף הפיננסי, הסיכון הפיננסי, המשיכה, המימון העצמי, יחס הכספים המושאלים והאישיים וכו'.

אַחֵר נקודה חשובה– יחס היוון סטנדרטי. ברוב הספרים על כלכלה ומימון, הערך המומלץ לפרמטר זה הוא אחד. כלומר, לחברה חייבת להיות באותה מידה גם משלה וגם (יחס 50 ל-50).

בפועל, מבחינה כלכלית מדינות מפותחותאה, יחס ההיוון גבוה יותר והוא בערך 1.5. המשמעות היא שבמפעל 60% הם כספים שאולים, ו-40% הם כספים שאולים.

יחד עם זאת, מקדם הסיכון הפיננסי התקני תלוי במידה רבה במספר גורמים - תחום פעילות החברה, רווחיות הייצור, תקופת קיום, ענף, גודל הארגון ועוצמת ההון שלו, תקופת פעילותה בשוק וכן בקרוב. לכן, בעת ביצוע ניתוח, יחס ההיוון המשוער תמיד מושווה למפעל בענף דומה. במקרה זה, הניתוח יהיה שלם ככל האפשר.

חישוב שיעורי היוון

כיום קיימות מספר שיטות לחישוב יחס ההיוון. ניתן לחשב פרמטר זה עבור סך ההכנסה של מיזם, כולל רווח נקי או מאזני. החישוב יכול להתבצע גם מחשבונאות תזרימית, המורכבת מסוג מסוים של רווח ופחת. הרבה תלוי במידת השווי של החברה.

היוון - שווי חברה בשוק

היוון של חברה הוא השווי הנוכחי הכולל של מניותיה הנסחרות בשוק (השוק, שווי החליפין של מניה אחת נקרא גם היוון שלה).

K comp = N ordinary * P ordinary + K prev * P prev,

כאשר P רגיל, P פרטי – בהתאמה, שווי השוק של מניות רגילות ומועדפות.

מחיר השוק של מניות רגילות הוא 18.15 רובל.

K comp = 746,018,770,000 * 18.15 + 263,300,742,000 * 18.15 = 18,319,149. 14 מיליון רובל.

יחסי היוון - היחס בין הכספים הנלווים לבין סך ההיוון. יחסי היוון משקפים את המידה שבה חברה משתמשת בהון העצמי שלה ביעילות.

חלק באג"ח

אזור K = (ערך נקוב של אג"ח / (ערך נקוב של אג"ח + ערך נקוב של מניות רגילות + ערך נקוב של מניות + רווח לחלוקה)) * 100% = (10,156,672 / (10,156,672 + 37 300 938. 45 + 6 582 5 . 55 + 3 423 101)) * 100% = 17.6%

חלק של מניות רגילות

K רגילות = (ערך נקוב של מניות רגילות / (ערך נקוב של אגרות חוב + ערך נקוב של מניות רגילות + ערך נקוב של מניות בכורה + רווח לחלוקה)) * 100% = (37,300,938.45 / ( 10 156 672 + 37 300 498. + 6 582 518. 55 + 3 423 101)) * 100% = 64.9%

מניות בכורה ספציפיות

לאזור = (ערך נקוב של מניות בכורה / (ערך נקוב של אג"ח + ערך נקוב של מניות רגילות + ערך נקוב של מניות בכורה + רווח לחלוקה)) * 100% = (6 582 518, 55 / (10 156 672 + 37 300 938. 45 + 6 582 518, 55 + 3 423 101)) * 100% = 11,4%

סיכום

אז נייר ערך הוא לא כסף או סחורה חומרית. ערכו טמון בזכויות שהוא, כמסמך כספי ספציפי, נותן לבעליו. שינויים ביחסים בין זכויות קניין שונות לגבי בעלות והשאלה, סילוק וניהול ניירות ערך מהווים את הבסיס. בורסה.

בהתבסס על חישובי שווי ניירות הערך של KAMAZ OJSC, ניתן להסיק את המסקנות הבאות:

· נכון ליום 31 בדצמבר 2007, ההון הרשום של KAMAZ OJSC מורכב מהערך הנקוב של המניות הרגילות והבכורה המונפקות של KAMAZ OJSC בסך של 746,018,770,000 חתיכות בסך של 37,300,938.45 מיליון רובל. ו-263,300,742,000 חתיכות בסכום של 6,582,518.55 מיליון רובל. בהתאמה;

· סכום ההון המורשה של KAMAZ OJSC ליום 31 בדצמבר 2007. מסתכם ב-43,883,457 מיליון רובל;

· ההון החוזר הנקי של KAMAZ OJSC הוא 12,998,265 מיליון רובל . הון חוזר נטו הכרחי כדי לשמור על איתנותו הפיננסית של העסק, שכן עודף הנכסים השוטפים על ההתחייבויות השוטפות גורם לכך שהחברה לא רק יכולה לפרוע את התחייבויותיה לטווח הקצר, אלא שיש לה גם את המשאבים הפיננסיים להרחיב את פעילותה בתחום. עתיד.

· הון נזיל הוא 18,764,725 מיליון רובל. נכסים נזילים נטו שווים ל-6,798,039 מיליון רובל. ומראה כי ההתחייבויות במאזן מכוסות בנכסים.

· יחס מחזור המלאי הוא 3.66, כלומר, המלאי עובר 3.66 מחזורים של חידוש מלא או מכירה מלאה על פני תקופה מסוימת;

· נכסים מוחשיים נטו לכל איגרת חוב אחת שהונפקה במחזור מסתכמים ב- RUB 1,893,350 .

· נכסים מוחשיים נטו לכל מניה בכורה ומניה רגילה שהונפקו הם 170 רובל רוסי, בהתאמה. ו-10 לשפשף. לפי נתונים חשבונאותודיווח;

· יחס הרווחיות של KAMAZ OJSC מפעילות ייצור הוא 6.28%;

· יחס הרווחיות הוא 5.27%, כלומר, כל רובל של מוצרים שנמכר הביא 5.27% מהרווח;

· התשואה השוטפת על האג"ח, המוצהרת על ידי המנפיק, היא 25% מהערך הנומינלי של האג"ח, במונחים כספיים סכום זה הוא 25,289,168 מיליון רובל .;

· לאחר חישוב התשואה על הון המניות, מצאנו שעל כל רובל הון יש 10 קופיקות של רווח נקי. עבור נתח 1 מונח יש 1.1 רובל. הון מורשה;

· יחס המינוף הפיננסי של KAMAZ OJSC הוא 1.47. הכספים המושאלים עולים על ההון העצמי, אך לא באופן משמעותי. מינוף פיננסי מאפשר לך לייעל את היחס בין ההון העצמי והכספים המושאלים על מנת למקסם את התשואה על ההון. הביטוי הכמותי של המינוף הפיננסי מראה את הגידול בתשואה נטו על ההון עקב שימוש בכספים לווים;

· חלקם של ניירות ערך בהון ההון של KAMAZ OJSC הוא:

אג"ח עסקיות - 17.6%

מניות רגילות – 64.9%

מניות בכורה – 11.4%

· ההיוון של KAMAZ OJSC הוא 18,319,149.14 מיליון רובל. כיום, שווי השוק של מניות רגילות הוא 18.15 רובל. רמת ההיוון של KAMAZ OJSC עלתה משמעותית בשנים האחרונות.

לפי סוכנות AK&M לשנת הדיווח, KAMAZ OJSC מדורגת במקום ה-18 בדירוג המניות במונחים של צמיחה בשווי השוק של ארגונים בסוף דצמבר 2007. צמיחה כה מהירה בהיוון של החברה נגרמת ממספר גורמים:

· הערכת חסר יסודית של מניות החברה, שהתקיימה לפני 2007, כתוצאה מהשלכות של "חוסר אמון בשוק" ביכולתה של החברה להתגבר על השלכות המשבר הפיננסי של שנות ה-90 שנגרם כתוצאה ממחדל הכלכלה הרוסית;

· שיפור משמעותי בביצועים הפיננסיים והתפעוליים של החברה בשנים 2006 ו-2007, תחזיות חיוביות פיתוח עתידי;

עניין של משקיעים בחברות שהצמיחה שלהן קשורה ישירות לפיתוח תשתיות ב הפדרציה הרוסית;

· הגברת השקיפות של החברה: מאז שנת 2007, החברה מפרסמת באופן שוטף דוחות כספיים בהתאם ל-IFRS (תקנים בינלאומיים דוחות כספיים), אשר מבוקרת על ידי PricewaterhouseCoopers;

· הגברת פתיחות החברה: קמאז החלה לקיים באופן קבוע פגישות עם משקיעים ואנליסטים בנקים, להשתתף בכנסים ולארגן מחלקת קשרי משקיעים;

· רכישה חוזרת של מניות עצמיות בסכום של 10% ופדיון נוסף שלהן והפחתת ההון הרשום שבוצעו בשנת 2007;

באופן כללי, במהלך התקופה שבין 2000 ל-2007, ההיוון של KAMAZ OJSC גדל פי 24.4. כתוצאה מכך, מבין מפעלי הנדסת מכונות, KAMAZ OJSC מדורגת במקום השני במונחי היוון בסוף 2007.

היא מתוכננת למכור נתח ב-KAMAZ OJSC למשקיע האסטרטגי דיימלר AG ב-2009 במחיר גבוה משווי השוק הנוכחי, שאינו משקף כיום את השווי הבסיסי של החברה, ועשוי להפוך למניע לצמיחה במחירי מניות KAMAZ. לטווח הקצר. בנוסף, הודות לפיתוח שיתוף הפעולה עם חברה זרה גדולה ומצליחה הפועלת בשוק לייצור משאיות, הערך הבסיסי של KAMAZ OJSC אמור לעלות בטווח הארוך עקב יישום פרויקטים חדשים להרחבת מגוון הדגמים לשפר את תכונות הצרכן של מוצריה.

בנוסף, מכירת נתח למשקיע אסטרטגי תאפשר ל-KAMAZ לקבל גישה לטכנולוגיות של שותפה, מה שיאפשר לה להתרחב. ההרכבולשפר את תכונות הצרכן של מוצרים. תהיה לכך השפעה חיובית על הערך הבסיסי של החברה בטווח הארוך. בתורה, דיימלר AG תקבל גישה למוצרים הצומחים במהירות שוק רוסי, שכשליש ממנו תפוס על ידי KAMAZ OJSC.

לפי מומחים, השווי ההוגן של מניה רגילה אחת של KAMAZ OJSC הוא 3.44$, מה שמרמז על פוטנציאל צמיחה של 107% ומתאים להמלצת "קנייה".

בִּיבּלִיוֹגְרָפִיָה

1. Galavanov V. A. שוק ניירות ערך: ספר לימוד. – מהדורה שנייה, מתוקנת. ועוד – מ.: פיננסים וסטטיסטיקה, 2006. – 448 עמ': ill.

בבנקאות - הוספת ריביות לסכום ההון התפעולי, הנפקת מניות ודרכים נוספות להגדלת בסיס ההון שלהן. שווי בורסה הוא אינדיקטור המאפיין את היקף הפעילות בבורסה. מוגדר כשווי השוק הכולל של ניירות ערך סחירים.

שיעור היוון

שיעור היוון (יחס היוון) הוא אינדיקטור המתאר את היחס בין שווי השוק של נכס לרווח הנקי של השנה. בהערכת שווי נכס, מחוון זה מחושב באופן הבא: רווח נקי לשנה שווי נכס. לפיכך, שיעור ההיוון מראה למשקיע את אחוז ההכנסה שהוא יקבל ברכישת נכס מסוים. מדד זה חשוב להערכת השקעות, אך ברוסיה לא תמיד ניתן לחשב אותו במדויק בשל היעדר מידע סטטיסטי על שוק הנדל"ן ועל שווקים אחרים במדינה.

אם ההכנסה מנכס גדלה, שיעור הצמיחה נכלל בנוסחה. אם ההכנסה עולה ויורדת, נעשה שימוש בשיטת DCF (Discounted Cash Flow) במקום שיעור ההיוון.

ירידה בשיעורי ההיוון עשויה להעיד על ירידה בשוק או אפילו על סטגנציה. לרוב נעשה שימוש באינדיקטור זה בשוק הנדל"ן.

שיעור היוון

יחס היוון הוא אינדיקטור המשווה את גודל המימון לטווח ארוך עם סך מקורות המימון לטווח ארוך, כולל, בנוסף לטווח ארוך חשבונות לתשלוםארגונים. יחס ההיוון מאפשר להעריך את נאותות מקור המימון של הארגון לפעילותו בצורה של הון עצמי.

יחס ההיוון נכלל בקבוצת מדדי המינוף הפיננסי - מדדים המאפיינים את היחס בין הכספים העצמיים והלווים של הארגון יחס זה מאפשר להעריך את הסיכון העסקי. ככל שערך המקדם גבוה יותר, ככל שהארגון תלוי יותר בהתפתחותו ב-, כך היציבות הפיננסית שלו נמוכה יותר. יחד עם זאת, רמה גבוהה יותר של היחס מצביעה על תשואה אפשרית גדולה יותר על ההון (הון עצמי גבוה יותר).

נוסחת חישוב)

יחס ההיוון מחושב כיחס בין התחייבויות לטווח ארוך לסכום ההתחייבויות לטווח ארוך והון ההון של הארגון:

יחס היוון = התחייבויות לטווח ארוך / (התחייבויות לטווח ארוך + הון עצמי)

שיעור היוון - אינדיקטור חשובהמינוף הפיננסי של החברה, המשקף את מבנה מקורות המימון לטווח ארוך. במקרה זה, שווי החברה (שלא יתבלבל עם שווי שוק) נחשב כשילוב של שתי ההתחייבויות היציבות ביותר - התחייבויות לטווח ארוך והון עצמי.

ערך רגיל

למקדם זה אין ערך נורמטיבי מבוסס, שכן הוא תלוי מאוד בתעשייה ובטכנולוגיית התפעול של המיזם. עם זאת, מפעלים עם דומיננטיות של הון הון על פני חוב אטרקטיביים יותר למשקיעים. עם זאת, שימוש רק במקורות המימון שלך הוא גם לא גורם חיובי, שכן הוא מפחית את ההחזר על ההשקעה של הבעלים.

שיטת שימוש באותיות רישיות

שיטת היוון ההכנסה (שכירות קרקע) מבוססת על קביעת ההכנסה השנתית מהחזקה במגרש וחלוקתה במקדם ההיוון או הכפלה בתקופת ההיוון, כלומר. התקופה הדרושה להחזר או רבייה של הון חקלאי.

חישובי שווי הקרקע בשיטת היוון הכנסה מבוססים על הנוסחה הבאה:

שווי קרקע = הכנסה / שיעור היוון

הליך הערכת שווי שוק חלקת אדמהשיטת היוון ההכנסה כוללת את השלבים הבאים:

1. קביעת סכום ההכנסה המהוונת;
2. קביעת יחס ההיוון;
3. קביעת שווי השוק של חלקת הקרקע.

שלב 1. קביעת סכום ההכנסה המהוונת. מומלץ לקבוע הכנסה ממגרש בשנה הראשונה לאחר מועד השומה.

בהתאם למטרה המיועדת של חלקת הקרקע, ההכנסה עשויה לכלול:

פרמיית הסיכון להשקעה במגרש המוערך לוקחת בחשבון את הסיכון בקבלת הכנסה מהשקעה בחלקת הקרקע, הנקבעת לפי סוג השימוש בחלקת הקרקע ומיקומה האזורי.

סיכון אזורי הוא הסיכון של השקעה בנדל"ן שנמצא, ראשית, בסמכות השיפוט של מדינה בה יש סבירות גבוהה למדי לנסיבות כוח עליון עקב מצב סוציו-אקונומי ופוליטי לא יציב מספיק. שנית, נלקחים בחשבון הפרטים של האזור. כדי לחשב פרמיה זו ניתן להשתמש שיטת מטריצה, שעיקרו נדון בפרק "הערכת קרקע חקלאית".

פרמיה לנזילות נמוכה - לוקחת בחשבון את הסיכון הכרוך באפשרות להפסדים בעת מכירת מגרש עקב התפתחות לא מספקת או חוסר יציבות של שוק הקרקעות. כדי לחשב אותו, יש צורך לנתח את הדינמיקה של המחירים, הן בשוקי הנדל"ן והקרקעות, כמו גם את תקופת החשיפה האופיינית. באופן כללי, דינמיקת המחירים בשוק הקרקעות מאופיינת במגמת עלייה מתמדת.

"יש ביקוש עצום בשוק למשאבים ולנכסים בנקאיים", מוסיף Garegin Tosunyan, נשיא איגוד הבנקים הרוסיים, "בתנאים אלה, בנקים יכולים להגדיל הון ולפצות על גידול תיק ההלוואות שכבר התרחש. ."

כתוצאה מכך, ההון הכולל של מערכת הבנקאות גדל ברבעון מ-945.1 מיליארד רובל. ל 1147.6 מיליארד רובל, ונכסים - מ 6663.4 מיליארד רובל. עד 8325.7 מיליארד רובל. נכון, כמעט מחצית מהגדלת ההון נופלת על בנקים ממלכתיים - Sberbank, Vneshtorgbank, Gazprombank, Bank of Moscow, Rosselkhozbank והבנק לפיתוח הרוסי (כ-98 מיליארד רובל בסך הכל) - וכן שלושה בנקים בעלי הון זר: International Moscow Bank. , Raiffeisenbank ו- Citibank (סה"כ כ -11.5 מיליארד רובל). אבל באופן כללי, לבנקים אין בעיות עם היוון.

איחוד עזר. שינויים התרחשו ב-100 הבנקים הרוסיים הגדולים ביותר לפי הון ברבעון השלישי של השנה.

מובילי הצמיחה היו בנקים שנוצרו כתוצאה ממיזוג של כמה מוסדות אשראי. בהתבסס על תוצאות של תשעה חודשים, שיעור צמיחת ההון הגבוה ביותר (262%) הוצג על ידי Investsberbank, שהתמזג עם הבנק הכללי הרוסי בפברואר. סגן יו"ר ראשון של מועצת המנהלים של Investsberbank Konstantin Bogomazov מציין כי בשנה הבאה הבנק מתכוון למזג את Omskpromstroybank ו- Novorossiysk Promfinservicebank ולכך תהיה "השפעה חיובית על הביצועים".

מבין עשרת הבנקים הגדולים, המוביל בצמיחת הון (+201%) היה בנק Uralsib, שבסוף ספטמבר רכש את AvtobankNIKoil, IBG NIKoil, Kuzbassugolbank ובנק Bryansk People's Bank. עם הון של 32.8 מיליארד רובל. הוא סיים רביעי, והתקדם רבע מהמקום ה-11. בנוסף אליו, חמשת הראשונים כוללים את Sberbank (239.2 מיליארד רובל), Vneshtorgbank (77.2 מיליארד רובל), Gazprombank (40.7 מיליארד רובל) ואת הבנק הבינלאומי לתעשייה (25.6 מיליארד רובל). סך ההון של הבנקים הנכללים ב-10 המובילים גדל ב-35% - ל-494.2 מיליארד רובל.

חמשת הבנקים המובילים לפי גודל הנכסים השתנו גם הם באופן דומה. הבנקים הגדולים ביותרלהראות שיעורי צמיחה גבוהים אף יותר מאשר לפני שנה, כאשר "משבר אמון" מנע משחקנים בינוניים לפתח את העסקים שלהם, מצר על בנקאי מוסקבה שביקש לא להזכיר את שמו. על פי דירוג Interfax CEA, הנכסים של Sberbank במהלך תשעת החודשים צמחו ב-20%, Vneshtorgbank - ב-26%, Bank of Moscow, Promstroibank ו- Raiffeisenbank - ב-51%.

"הבנקים הגדולים צומחים מהר יותר, יש להם גישה לשוקי הון בינלאומיים והם יכולים להגדיל את החוב שלהם על ידי הפחתת עלות ההלוואות ובמקביל התמקדות בסוגי הלוואות רווחיים יותר", מציין מיכאיל מטובניקוב, מנכ"ל הסוכנות המרכזית לכלכלה אינטרפקס. . לדבריו, בנקים רבים הגיעו כיום לרמת רווחיות המאפשרת להם להגדיל באופן עצמאי את ההיוון ולא להיות תלויים בבעלי המניות. "זהו איתות חיובי למשקיעים", האנליסט בטוח.

שגשוג מתעתע. רווחיות טובה ויכולת להגדיל הון עשויות להועיל לבנקים בעתיד הקרוב.

בכוונת משרד האוצר להעלות את דרישת הלימות ההון המינימלית המקובלת (שמתחילה מחויב הבנק המרכזי לשלול את הרישיון) מ-2% ל-10%. ישנם תיקונים להחמרת התקן דומא ממלכתית.

לאחרונה, הודיע ​​סגן יו"ר ראשון של הבנק המרכזי אנדריי קוזלוב כי הבנק המרכזי של רוסיה תומך באופציה שבה הבנק מחויב לשלול את הרישיון ברמת הלימות של 8% ולהפעיל אמצעי מניעה ברמת 10%.

עם זאת, יש ויכוח עז בנושא זה בקהילת הבנקאות. "לכל הבנקים הפועלים בדרך כלל יש ערך סטנדרטי גבוה מ-10%, למה לא לתת לבנק המרכזי כלי נוסף למניעת פשיטות רגל, המצב נוח לכך", אומרת סגנית נשיא סיטיבנק, נטליה ניקוליבה.

Garegin Tosunyan לא מסכים איתה. לדעתו, לבנקים אין מספיק הון כדי לספק את צורכי המשק למשאבים כספיים, הלוואות לשלוש שנים מהוות רק 11% מתיק ההלוואות.

מיכאיל מטובניקוב מאמין שהגדלת דרישות ההון תגביר את התלות של הבנקים בבעלי המניות שלהם. "הרווחיות של עסקי הבנקאות תרד", מזהיר הוא - אפשרויותהגדלת ההיוון בעצמך תהיה פחותה." "הרושם של מצב הון משגשג מטעה", מתלונן אחד הבנקאים, "ואם על רקע זה יאומצו תיקונים, רבים יצטרכו לצמצם את היקף עסקיהם. אולי לא נראה דינמיקה כזו של צמיחה של המערכת כולה כמו שיש לנו עכשיו".

היוון נדל"ן

היוון נדל"ן, בקיצור, הוא שווי הנדל"ן, אשר בהשפעת גורמים שונים יכול לעלות או לרדת. ההיוון של הנדל"ן מושפע באופן משמעותי ממאפיינים כגון מיקום האובייקט, מצב טכני ומטרה תפקודית.

נדל"ן הוא מוצר השונה מאחרים בבסיסיותו וביסודיותו. במהלך קיומו, הנדל"ן מתבלה בהדרגה. אחוז הבלאי הוא זה שקובע את מצבו הטכני של החפץ, ולכן משפיע ישירות על ההיוון שלו. וזה מובן, יש ירידה במאפיינים הצרכניים של הבניין או המבנה, החפץ הופך פחות מתאים לשימוש בתנאים הנתונים. בהתאם לכך, העלות הראשונית של המקרקעין מופחתת.

סוגי בלאי

ישנם שלושה סוגי לבוש. לכולם יש השפעה שלילית על היוון נדל"ן. זהו בלאי פיזי, כלומר. הרס של חפץ בהשפעת גורמים שונים, הן הסביבה החיצונית והן במהלך פעולת האדם.

בלאי פונקציונלי, כלומר. הִתיַשְׁנוּת. סוג זה של ללבוש אפשרי אם מופיעים אנלוגים מתקדמים יותר ובו זמנית זולים יותר. בלאי כלכלי. במצב זה, ההיוון נופל עקב פריצות דרך חברתיות-כלכליות, טכניות או פוליטיות בחברה, כתוצאה מהן מופיעים חפצי נדל"ן שאין שני להם. לרוב, נכסי נדל"ן מאבדים מערכם דווקא כתוצאה מבלאי פיזי. מטרה פונקציונלית. ללא ספק, לסוג הנכס יש השפעה משמעותית על היוון שלו.

לכל בניין או מבנה יש דרכון טכני, המעיד על ייעודו הפונקציונלי. בין אם זה מתקן ייצור, או מתקן אדמיניסטרטיבי. לרוב, על מנת להגדיל את ההיוון של הנדל"ן, על הבעלים לשנות את ייעוד המבנה או המבנה. ייעוד מחדש בזמן של הנדל"ן מאפשר לבעליו להפחית סיכונים ולהגביר את האטרקטיביות של נדל"ן מסחרי עבור שוכרים, קונים ומשקיעים אפשריים. מקום. גורם חשוב הקובע את היוון המקרקעין. ברור שנכס הממוקם בחלק המרכזי של העיר יהיה בעל היוון גבוה יותר.

שווי שוק

שווי שוק. היוון של שוקי המניות בעולם. קנה המידה במדינה מסוימת מאופיין, קודם כל, באינדיקטורים של היוון, חלקה בתוצר, היקף המסחר במניות ומספר המניות שיש להן ציטוט קבוע (רישום).

שווי שוק הוא שווי השוק הכולל של כל המניות המונפקות של חברות שיש להן ציטוט קבוע. אינדיקטור זה משקף את שווי השוק של כל החברות הנסחרות בבורסות (שווי השוק של חברה נקבע כתוצר של שווי השוק של מניה לפי מספר מניותיה הנמצאות במחזור).

ההיוון של שוקי המניות בעולם גדל כמעט פי 13, בעוד התמ"ג הכולל גדל פי 2.5 באותה תקופה. כתוצאה מכך עלה יחס ההיוון לתוצר בעולם כולו מ-23 ל-118%.

עלייה ברמת ההיוון יכולה להתרחש עקב שני גורמים: עלייה בשווי השוק של המניות; עלייה במספר הכולל של חברות המנפקות מניות למכירה למגוון רחב של משקיעים.

הגורם של הגדלת מספר החברות המנפיקות מניות משמעותי רק בשווקים שמתגבשים. בשווקים מפותחים, מספר החברות שניירות הערך שלהן רשומים בשוק מאורגן הוא אינדיקטור יציב למדי. היא מתגברת בקצב מתון. המספר בשווקים המפותחים גדל מ-18 ל-23 אלף. אנו רואים תמונה שונה לחלוטין בשווקים המתעוררים: במהלך אותה תקופה, מספר המנפיקים יותר מהכפיל את עצמו - מ-9 ל-20 אלף.

חלקם של השווקים המפותחים בהיוון הכולל עמד על 88%. שיעורי הצמיחה של השווקים המפותחים התבררו כגבוהים משיעורי הצמיחה של השווקים המתפתחים. השווקים באסיה חוו משבר משמעותי למדי, שהשלכותיו השליליות לא התגברו לחלוטין. השווי של קוריאה ומלזיה ירד בכ-2/3. עקב היחלשות משמעותית של עמדות השווקים המתעוררים, חלקם של השווקים המפותחים בסך השווי העולמי גדל ל-93%.

חלק הארי של ההון העולמי (67%) סופק על ידי שלוש מדינות בלבד - ארה"ב, יפן ובריטניה. שבעת השווקים המפותחים המובילים מהווים למעלה מ-75% מהשווי העולמי.

במשך יותר מ-20 שנה, ארצות הברית נותרה המובילה המוחלטת בהיוון (מ-30 ל-55% מהשווי העולמי). עם זאת, הייתה תקופה קצרה שבה יפן יצאה בראש מבחינת ההיוון.

הסיבות לכך היו:

התנפחות סופר ספקולטיבית של הון פיקטיבי ביפן;
- שער החליפין הגבוה של הין היפני, אשר השפיע על האינדיקטורים הכמותיים של המדינה בעת המרתם לדולר ארה"ב (גורם שער החליפין המשיך לשחק תפקיד חשוב כאשר מגמת הצמיחה ארוכת הטווח של שער הין התהפכה).

הירידה המשמעותית בהיוון במונחים דולריים של יפן היא תוצאה הן מהמשבר הפיננסי העמוק של המדינה כולה והן מהפיחות של הין מול הדולר האמריקאי.

תנאים גבוהים בשווקי המניות של מדינות מפותחות בסוף המאה ה-20. מילא תפקיד בתמיכה בפעילות עסקית גבוהה ב מדינות מערביות, גירוי קידמה מדעית וטכנולוגית, מודרניזציה של הייצור וריכוז הון. חלה חיזוק הקשר בין המגזר הפיננסי והריאלי של המשק. כך, בבריטניה, 60% מסך ההשקעה השנתית במשק הושקעו בחברות שפעילותן קשורה לטכנולוגיית מידע. במקביל, תהליכי ההפרטה התגברו משמעותית. במערב אירופה נמכרו נכסי מדינה בשווי 675 מיליארד דולר.

עם זאת, מסתבר שההשפעה החיובית של שוק מניות חזק על הכלכלה הריאלית הייתה מוגזמת במידה רבה. כמות משמעותית של הון שגויס בחברות טכנולוגיה חדשות הוצאה בצורה לא פרודוקטיבית. חלק ניכר מהמפעלים נותרו בשליטת המדינה, ואלה שהופרטו לא עבדו ביעילות מספקת. כמו כן, נחשפו הליקויים של נורמות וכללי ממשל תאגידי. בהקשר זה, חברות לא הצליחו לספק הכנסה על מניות שהתאימה למחיר השוק הגבוה שלהן. זו הייתה הסיבה העיקרית לירידה המאסיבית במחירי המניות. מצב שבו עלייה ניכרת במחירי המניות כבר לא תואמת את המצב האמיתי במשק וחברות לא מצליחות להבטיח רווחיות נאותה של מניות יכול להפוך לאחד הגורמים למשבר פיננסי.

עבור בעלי המניות - משקיעים מוסדיים ויחידים - ירידה במחירי המניות פירושה ירידה נומינלית בערך נכסיהם. עבור חברות תעשייתיות, ירידת מחירים פירושה הגבלת פעילות ההשקעות שלהן על ידי גיוס כספים משוק ההון. ההשלכות של ירידת מחירי המניות מגיעות גם לתחום הפיננסי והמוניטרי.

שימוש חודשי באותיות רישיות

בטח החלטתם לקחת את כספכם לבנק ולהפקיד כדי שהאינפלציה הבלתי פוסקת לא תאכל את החסכונות שלכם כל כך מהר.

כשתסתכל על חוברת עם תיאורים של הפקדות במזומן, סביר להניח שתתקל במונח "היוון ריבית חודשי".
מה זה ומה זה אומר, איך ההיוון הזה שימושי עבור המשקיע?
למעשה, התשובה די פשוטה.
היוון חודשי הוא צבירת הריבית החודשית שנצברת מהפקדה לסכום הכולל של אותה פיקדון.
ההגדרה התבררה כמקומטת במקצת, אז בואו נפנה לדוגמאות.

ללא שימוש באותיות רישיות:

אתה משקיע 1000$ בבנק ב-12% לשנה. סך הכל, כל חודש תקבל 1% מהסכום = 10$.
עשרת הדולרים הללו יגיעו לארנקכם בזמן המוסכם, בעוד שסכום ההפקדה נותר ללא שינוי - אלף דולר.

כעת נסתכל על הדוגמה של היוון ריבית.

במקרה זה, הריבית שתתקבל מ"עבודת" ההפקדה שלך לא תעבור לארנק שלך, אלא תתווסף לסכום ההפקדה הכולל.

לפיכך, לאחר חודש, התרומה שלך לא תהיה $1000, אלא $1010. בהתאם, היא כבר לא תביא 10, כמו לפני חודש, אלא 10.1 $.

וכך כל חודש. הריבית ממלאת אוטומטית את סכום ההפקדה, ובכך מגדילה את "ההחזר" החודשי על ההשקעה.

אם זה נוח או לא זה תלוי במשקיע.

שימוש באותיות רישיות ישירות

שיטות ההיוון העיקריות הן שיטת ההיוון הישיר ושיטת היוון ההכנסה המבוססת על שיעור התשואה על ההון.

בחירת שיטת ההיוון בכל מקרה ספציפי מושפעת מהגורמים הבאים::

- סוג הנכס;
- גיל יעיל וחיים כלכליים של החפץ;
- אמינות ורוחב המידע;
– מאפייני ההכנסה מאובייקט הערכת השווי (סכום, משך הקבלה, שיעור השינוי).

בשימוש הנפוץ ביותר השיטות הבאותשימוש באותיות רישיות:

– היוון ישיר, כאשר ערכו של חפץ נקבע על ידי חלוקת ההכנסה השנתית נטו בשיעור ההיוון; – שיטת שכירות ברוטו על בסיס הערכות שווי
הנכס, תוך התחשבות בגודל ההכנסה הפוטנציאלית או בפועל ובמכפיל השכירות ברוטו;
- שיטה תזרימי מזומנים– הערכת חפץ כאשר תזרימי המזומנים מגיעים בצורה לא אחידה ומשתנים באופן שרירותי, תוך התחשבות במידת הסיכון הכרוכה בשימוש בנכס;
– השיטה השיורית – הערכת שווי נכס תוך התחשבות בהשפעת גורמי ייצור הכנסה בודדים (בשילוב עם השיטה השיורית ניתן להשתמש בשיטות של היוון ישיר וגם של היוון הכנסה לפי שיעור התשואה);
– שיטת משכנתא – הערכת שווי נכס על בסיס התחשבות בשווי ההון העצמי וההון השאול.

הבחירה בשיטת היוון ספציפית נקבעת על פי אופי ואיכות ההכנסה הצפויה.

בתנאים הנוכחיים של חוסר יציבות כלכלית ופוליטית ברוסיה, בשל הקושי ליצור תחזיות אמינות, נעשה שימוש נרחב בשיטת ההיוון הישיר, שאינה מצריכה ניתוח יסודי כל כך של תזרימי המזומנים כמו בהיוון המבוסס על שיעור התשואה.

היוון ישיר הוא הערכת שווי של נכס תוך שמירה על תנאים יציבים לשימוש בו, כמות הכנסה קבועה, היעדר השקעות ראשוניות ובמקביל התחשבות בהחזר ההון וההכנסה על ההון.

שיעור ההיוון מחושב בדרך כלל על סמך ניתוח מידע שוק על אנלוגים של הנכס הנדון על ידי חלוקת ההכנסה השנתית נטו במחיר המכירה של האנלוגי.

נדון בפרק הקודם נוסחה בסיסיתגישת ההכנסה להיוון ישיר מיושמת בדרך כלל בצורה הבאה:

כאשר PV הוא הערך הנוכחי של הנכס,
NOI הוא הרווח התפעולי הנקי הצפוי לשנה הראשונה לאחר תאריך ההערכה,
L – שיעור היוון כללי.

הכנסה תפעולית נטו מנורמלת לשנה אחת, המתקבלת על ידי ממוצע הכנסה על פני מספר שנים, יכולה לשמש כ-NOI.

שיעור ההיוון dd משקף את הסיכונים אליהם חשופים הכספים שהושקעו בנכס. שיטות לחישוב שיעור ההיוון נבחרות בהתאם לתנאים הספציפיים בהם פועל חפץ השווי: מידע על הכנסות ומחירי עסקאות על סמך מדגם של אובייקטים דומים, מקורות ותנאי עסקאות מימון, אפשרות לתחזית נכונה לגבי השווי. של האובייקט בסוף תקופת התחזית.

היוון ישיר אפשרי באמצעות מכפיל שכירות ברוטו

מכפיל שכר דירה ברוטו (RM) הוא היחס הממוצע בין מחיר השוק להכנסה הגולמית הפוטנציאלית או בפועל של סוג מסוים של נכס.

תנאים בסיסיים ליישום שיטת ההיוון הישיר:

– תקופת קבלת ההכנסה נוטה לאינסוף;
- כמות ההכנסה קבועה;
- תנאי השימוש במתקן יציבים;
- השקעות ראשוניות אינן נלקחות בחשבון;
- החזר הון ותשואה על ההון נלקחים בחשבון בו זמנית.

היוון ישיר משתמש במודלים המבוססים על קביעת שווי הנדל"ן על ידי חלוקת רווח תפעולי נטו טיפוסי בשיעור ההיוון הכולל המתקבל בהתבסס על ניתוח הקשר בין הכנסה ומחירי מכירה של אנלוגים של הנכס המוערך. להלן דוגמאות לכמה מודלים של שימוש באותיות רישיות ישירות.

עלות ההון = שיעור תזרים מזומנים על ההון העצמי

יתרונות שיטת ההיוון הישיר:

- פשטות החישובים;
- מספר קטן של הנחות;
- השתקפות של מצב השוק;
- קבלה תוצאות טובותלנכס תפעולי יציב עם סיכונים נמוכים (בניין עם דייר אחד וחכירה לטווח ארוך).

לצד היישום הפשוט למדי של השיטה, יש לקחת בחשבון את מורכבות ניתוח השוק ואת הצורך לבצע התאמות להבדלים בין האובייקטים המושוים. אין להשתמש בשיטה אם אין מידע על עסקאות בשוק, הנכס נמצא בבנייה או בנייה מחדש, או אם נגרם נזק חמור לנכס.

שיעור ההיוון משמש להמרת הכנסה עתידית מנכס לערכו הנוכחי.

לחישוב שיעור ההיוון נעשה שימוש בשיטת השוואת המכירות, שיטת יחס כיסוי החוב, שיטת קבוצת ההשקעה, שיטת יחס ההכנסה הגולמית בפועל ושיטת השיורית.

נתונים עבור שיטת יחס כיסוי החוב זמינים בקלות, אך שיטה זו מספקת אומדן של שיעור ההיוון במקרים בהם נתוני השוק אינם אמינים מספיק. לכן, שיטת מקדם הכיסוי משמשת כשיטת תיקון בלבד.

שיעור ההיוון לקרקע מחושב כיחס בין ההכנסה המיוחסת לקרקע לבין עלות הקרקע. שיעור ההיוון להשבחות נקבע על פי היחס בין ההכנסה המיוחסת לשיפורים לבין עלות ההשבחות.

החל באופן דומה:

– שיטת השיורי לקרקע – כאשר ניתן לקבוע את עלות הבניין בצורה מדויקת למדי;
– שיטת האיזון להון עצמי – אם ניתן לקבוע את תקופת הלוואת המשכנתא ואת גובה תשלום שירות החוב השנתי;
– שיטת השיורי להון שאול – כאשר עלות ההון העצמי ידועה.

באופן כללי, חישובי שימוש באותיות רישיות מחייבות זמינות של נתוני מכירות דומים. היוון הכנסה לפי שיעור התשואה פחות תלוי בנתוני השוק, עם זאת, שיטה זו צריכה לשקף את הציפיות וההעדפות בפועל של קונים פוטנציאליים של חפצים כאלה.

היוון גזפרום

המסחר בבורסה בחודשים האחרונים חשף בעיה הולכת וגוברת באחת החברות הגדולות ברוסיה. התברר שההיוון הריאלי של גזפרום ירד בחדות ונעצר בפחות ממאה מיליארד דולר. זה קרה לראשונה בארבע השנים האחרונות. תעשיית הגז הרוסית נסוגה מהיעד שהוצהר קודם לכן, שהפך כמעט בלתי מושג השנה - להביא את ההון של גזפרום לטריליון דולר תוך 2-3 שנים.

מדוע טריליון עדיין בלתי ניתן להשגה

כבר אין ספק שהחברה עדיין לא תהפוך ליקרה בעולם. לפני חמש שנים הצהיר אלכסי מילר שהקונצרן, שהוא יו"ר הדירקטוריון שלו, יהיה שווה טריליון תוך שבע שנים בלבד. באותה תקופה ההון של גזפרום הגיע ל-360 מיליארד, ולא היה סימן לירידה. אבל היום מניות החברה צונחות במחיר מהר יותר מכפי שצמחו בעבר - יותר מפי שלושה מאז ההצהרה הקולנית של מילר.

מדוע מניות החברה, שכל אחת מהן עלתה 360 רובל במחצית הראשונה של 2008 (המחיר המרבי במאי), התקרבה ל-110 רובל ליחידה במאי 2013? מומחים סבורים כי המכה העיקרית להיוון של גזפרום ספגה בשנת 2008. או אז לראשונה ירד שווי ניירות הערך של התאגיד למה שהוא היום. הדבר יוחס לירידת מחירי האנרגיה עקב המשבר הפיננסי.

המשבר חלף בהצלחה, אך באביב 2011, לאחר שמחיר ניירות הערך עלה ל-234 רובל, הוא החל תהליך הפוך, והירידה הפכה למגמה יציבה. כתוצאה מהתהליך - ב השנהההיוון של גזפרום ירד בעוד 15%. על רקע זה, אנליסטים פיננסיים מזהים את הציפיות של טריליון דולר עד 2015-16 כנועזות ואפילו פנטסטיות משהו.

מה חושבים המומחים על הבעיה?

לא ניתן יהיה להעלות את ערכם של ניירות ערך פי עשרה או יותר בשנים הקרובות, הם מאמינים. פשוט אין משאבים פנימיים ומנופים יעילים לכך. מטבע הדברים, יש גם איזו הערכה נמוכה של החברה בשוק, כמו רוב המנפיקים הרוסים, אבל ברור שזה לא מספיק כדי להעריך את ההיוון של גזפרום פי כמה. פריצת דרך איכותית, נדרשת הכנסת חידושים וטכנולוגיות.

אופציה שבה ניירות הערך של התאגיד עלולים לעלות עשויה להיות רכישה גדולה או סדרה מהם (משהו כמו רכישת TNK-BP על ידי רוזנפט). עם זאת, ללא פריצת דרך טכנולוגית משמעותית, הדבר לא ישפיע על המצב בעולם. לצמיחה אמיתית יש צורך בהרחבת מכירות מספר פעמים, עבודה על רווחיות ומערכת הניהול.

מומחים סבורים שההכנסה שהיא מביאה בפועל כדי להוון את גזפרום לרמה של טריליון, בבירור אינה מספיקה. צמיחה דמיונית, כמו למשל במקרה של אפל, לא תושג כאן, כי מדובר בתאגיד מהמגזר הריאלי. לכן, אין טעם לסמוך על סיכויים ורודים בשנים הקרובות.

גרסאות של התפתחות המצב

אם ניקח בחשבון תרחישים מדהימים, שינויים דרמטיים אינם שוללים. לדוגמה, אם הדולר יפחת לפתע פי כמה, כל הצרכנים ירצו לספק משאבי אנרגיה אך ורק מרוסיה, ועלותם תגדל פי כמה. אבל אנחנו ריאליסטים, אז אנחנו מבינים שאפילו עלייה רשמית כזו בהיוון של גזפרום אינה סבירה. גם בתרחיש כזה, נפילה בדולר תהווה זעזוע לכלכלה, תקטין את הביקוש לאנרגיה ותגרום לשוק המניות כולו ליפול.

אבל המצב האמיתי סביב ההיוון של גזפרום מתוח מאוד. הקונצרן עלול בהחלט לאבד אפילו את השוק הקיים שלו במקום להשיג מכירות נוספות. זה מוביל, על פי מומחים בלתי תלויים, על ידי מדיניות קצרת רואי של ההנהלה לגבי תמחור, כמו גם חוסר רצון לקבל הטרנדים האחרוניםומגמות כלכליות עולמיות. אנחנו כבר יכולים לראות איך זה משפיע על המחיר הנוכחי של ניירות ערך - המגמה העצובה נמשכת.

סיבות עקיפות למצב עניינים זה עשויות להיות גם ניסיונות כושלים לפתח ייצור בים ברנטס (שדה שטוקמן). מכאן, על פי תוכניות הקונצרן, אמורה הייתה להתחיל אספקת גז לארצות הברית, אך זה לא קרה. באירופה מנסים להימנע מחוזים יקרים עם החברה; כלכלנים מקומיים חישבו שהם משלמים יותר מדי לרוסים בכמעט 150 מיליארד דולר בשנה. כעת הצרכן האירופי מעדיף "לחנות" בשוק הספוט, חלקן של עסקאות כאלה גדל מדי שנה ל-40%.

בעיה נוספת עלולה לחכות לגזפרום לא רק מבחינה כלכלית, אלא גם להשפיע על תדמיתה. מדובר בחקירה של הנציבות האירופית בגין הפרות של חוקי האיחוד האירופי הנוגעים לעסקים מונופולים. עם הרשעה (אם יורשע), הקונצרן עלול להיקנס בסכום של 15 מיליארד יורו. הסיבה לכך היא שיטות מיושנות של ניהול חברה.

רישיות דקה

היוון דק הוא מונח בחקיקת מס ובחקיקה מיוחדת על חברות מניות במספר מדינות; מונח לתכנון מס בינלאומי.

1) בדיני מס וחקיקה מיוחדת (על חברות מניות, חקיקת בנקאות, חקיקת ביטוח, חקיקה על קרנות השקעה וחברות השקעות), מונח זה פירושו בדרך כלל מצב שבו היחס בין החוב להון המניות שנפרע עולה על הקבוע. תקנים. אם אי ציות כאמור לא תבוטל במועדים הקבועים בחקיקה או בהחלטה (החלטה) של הרשות הרגולטורית, ניתן להפעיל על החברה סוגים שונים של סנקציות (קנסות, ביטול רישום או רישיון מיוחד, שלילת מצב מס מועדף). חקיקת מס עשויה לקבוע כללים שלפיהם, במקרה של חוסר עקביות כאמור, נשללת הזכות מהחברה ו(או) מבעלי מניותיה, או מוגבלת הזכות להשתמש בהנחות מס מסוימות. חברות כאלה לא יהיו כפופות לפטורים מועדפים על פי אמנות כפל מס.

2) בתכנון מס, היוון דק מובן כשיטת הימנעות ממס, לפיה מימון מיזם או ארגון (חברה משותפת, חברה בע"מ) מתבצע לא על ידי השקעה בהון הרשום, אלא על ידי מתן הלוואות . בשל העובדה שחוקי מס לאומיים ואמנות כפל מס מספקים לרוב תנאי ניכוי מס במקור נוחים יותר עבור ריבית מאשר עבור דיבידנדים, נוהג זה יכול להשיג הפחתה בסכום המס שנמשך במקור על ידי גורם ניכוי במקור.

כדי למנוע או לצמצם את האפשרות להשתמש בהיוון דק על מנת לצמצם את חובות המס, חקיקת המס והטקסטים של הסכמי מיסוי כפל כוללים לעתים קרובות אמצעים נגד הימנעות ממס, כגון:

פרשנויות רחבות למונח "דיבידנדים";
פרשנויות מגבילות למונח "ריבית";
סוגים שונים של פטורים והגבלות על שימוש בניכוי מס והטבות מס בעסקאות שנעשו בין צדדים קשורים;
איסורים והגבלות על ניכוי ריבית המשולמת מעבר לשער הבנק המרכזי.

היבטים בינלאומיים של יישום היוון דק היו נושא לבחינה בקונגרס IFA של ז'נבה. (CAHIERS de droit fiscal international. Volume LXXXIb).

חזרה | |